Когда приходит время покупать жилье, то у многих возникает вопросы:

• какое жилье лучше купить: первичное или вторичное.
• цена квартиры.

Стоимость квартиры зависит от многих факторов: от типа дома («хрущевка», «сталинка», улучшенная планировка), от планировки  (проходные комнаты, все комнаты раздельные, на одну сторону, на две и более стороны, совместный или раздельный санузел), от площади кухни, от местоположения дома, года его постройки (степени изношенности). Новые квартиры могут быть расположены на одном уровневне или на двух этажах, квартиры-студии, просторные апартаменты. Квартира может быть старинная или отреставрированная, после капитального ремонта.

Покупателю хочется выбрать оптимальный вариант, чтобы соответствовала цена/качество

Рассмотрим вариант покупки первичного жилья, квартиры-новостройки.

Первичное жилье чаще всего покупается у застройщика. Компания-застройщик начинает продавать квартиры сразу после начала строительства дома. Чаще всего Вы заключаете договор паевого участия в строительстве объекта. Покупаете же Вы фактически несуществующие, так сказать, виртуальную площадь. Какие же проблемы Вас могут здесь ожидать? Рассмотрим покупку новостройки  на примере одного  покупателя.

1. Обычно Вы осуществляете покупку, основываясь на продажном буклете, основанном на материалах проектной документации, в которой указаны планировка и площадь квартиры. По завершению строительства планировка и площадь квартиры могут быть несколько другими, так как документация, разработанная на этапе «проекта» разрабатывается не совсем детально и часто меняется в ходе строительства на этапе «рабочего проекта». Так было и у моего знакомого. Площадь готового жилья оказалась на целых 4 метра меньше. Пришлось потратить определенные усилия, чтобы компания-застройщик произвела перерасчет. Ну а если квартира после обмера БТИ окажется больше, то наверняка придется платить Вам. Тут, как говорится, «…то неизвестно кому повезло».
2. Положительным, на мой взгляд, во всем этом то, что еще на начальном этапе можно разработать детальную планировку будущей квартиры по Вашему желанию, самому или пригласив дизайнера, и согласовать его с проектной организацией. При этом Вы приобретете право следить за ходом строительства вашей квартиры.
3. Если дом будет строиться согласно графику, значит, Вам повезло. Увы, в России не редки случаи, когда строительство дома просто прекращалось или компания становилась банкротом, или, еще интереснее, вашу квартиру компания перепродавала, и у квартиры появлялся второй хозяин.
4. Третий и довольно длинный этап при покупке новостройки – капитальная внутренняя отделка квартиры. В настоящее время чаще всего мы получаем только внешние и капитальные стены и простенькую входную дверь. В этом есть и свои плюсы и минусы. Плюс в том, что надо только строить и не надо разрушать. Минус в том, что у Вас начнется долгая и активная работа по найму строительной бригады, наблюдению за ходом отделки. Отделав не одну квартиру, многие рассказывают, что приходилось даже менять бригаду и ни один раз.
5. Если Вы покупаете новостройку с отделкой, то и здесь могут быть какие-то недоделки, дефекты: расколотый или плохо уложенный кафель, пятна от краски, проблемы с электропроводкой или сантехникой. У нас не Франция и Великобритания, где дается десятилетняя гарантия на квартиру, и все неполадки устраняются бесплатно. У нас придется набраться терпения и выдержки, чтобы доказать, что это не Вы разбили, например, унитаз.
6. Вот, наконец, отделка завершена. Теперь наберитесь терпения, обойдите кучу организаций, получите все справки: от пожарников, от электриков и др. организаций для регистрации квартиры.
7. Особая песня получение документов на право собственности квартиры. Наш покупатель 2 года ждал, и получил документы только после рассмотрения дела в суде.

Если Вы, не смотря на все вышеизложенное, все-таки решили купить новостройку, то в этом случае выгоднее покупать на этапе строительства, и чем раньше Вы сделаете вложения в свою недвижимость, тем больший выигрыш получите.

Теперь о преимуществах и недостатках покупки вторичного жилья.

Квартира, купленная на вторичном рынке, может быть как готовая к заселению, так и требующая ремонта, иногда капитального (тогда она, как правило, значительно дешевле).

1. В первую очередь проверьте в БТИ историю владения квартирой. Квартира не должна менять собственника последние 3 года. Поинтересуйтесь, не возвращали ли квартиру через суд.
2. Не постесняйтесь проверить документы хозяев, продающих квартиру: подлинность паспорта (ов), отметку о браке, документы супруга (и), если хозяин квартиры женат, свидетельство о браке. Очень надежный способ – спросить у консьержа или у соседей.
3. Надо узнать, нет ли ограничений на отчуждения имущества:
   1. Имущество может быть заложено;
   2. Имущество может быть предметом судебных споров;
   3. Имущество может быть в уставном фонде юридического лица;
   4. Продавец может быть тяжело болен и деньги нужны для лечения, например, для операции (в этом случае суд может признать сделку недействительной, а покупатель может даже лишиться своих денег);
   5. Продавец разведен и есть решение суда о разделе квартиры, а квартиру продает один из разведенных супругов (должно быть согласие на продажу квартиры обоих супругов и, естественно, проверка их на дееспособность);
   6. Один из супругов пропал без вести;
   7. Есть несовершеннолетние дети, на которых приватизирована доля квартиры (должно быть решение опекунского совета, и на момент продажи дети должны быть прописаны по новому месту жительства);
   8. Если квартира продается по наследству, и есть осужденные родственники или родственники, проживающие за границей;
   9. Недееспособность продавца (в этом случае должно быть согласие опекунского совета на заключение сделки)
4. Если квартира продается по доверенности, надо проверить у нотариуса факт выдачи этой доверенности.
5. При продаже квартиры должны быть оплачены все коммунальные платежи, лицо, продающее квартиру, должно предоставить выписку из лицевого счета в ЖЭКе.
6. Одной из проблемой может быть не узаконенная перепланировка. На нашем сайте есть рекомендации по их легализации. Но квартиру с такой перепланировкой обычно нельзя легально продать.
7. Обязательно надо проверять, кто, когда, при каких обстоятельствах выписался.       Особое внимание надо обращать на лиц, временно выписанных на учебу или по решению суда находящихся в заключении.
8. Особое внимание надо обратить на соответствие электрических нагрузок. Квартиры строились в те времена, когда у населения не было в пользовании столько разных электроприборов: кондиционер, теплый пол, электрочайник, бойлер в ванной, микроволновая печь и др.

Много разных нюансов существует при купле/продаже квартиры, которые надо обязательно учесть. Особенно много нервов и времени занимает проверка «истории» квартиры, ее юридической чистоты.

Обращение к опытному риелтору, а еще лучше заключение договора с агентством недвижимости может снизить риски при покупке квартиры. Это не тот случай, где стоит экономить на агенте и все делать самому. Опыт продаж приобретается медленно, ошибки могу обойтись Вам слишком дорого.

Агентство недвижимости Русский дом гарантирует Вам качественную работу по сопровождению сделки.